Waar moet je op letten als je een studentenwoning aankoopt? Ontdek onze 5 tips.

Gent is de grootste studentenstad van Vlaanderen. Veel investeerders overwegen dan ook de aankoop van een studentenwoning in onze stad. Ze hebben geen ongelijk aangezien de huurprijzen ieder jaar toenemen. Het rendement is afhankelijk van de aankoopprijs en de gezondheid van het gebouw.

Maar de aankoop van een studentenhuis is niet altijd van zelfsprekend. Graag lichten we de do’s en don’ts toe betreffende de aankoop van een ‘kot’. Dit artikel is specifiek van toepassing op studentenhuisvesting in Gent. In andere steden kan de wetgeving verschillen.  

Wat is een studentenhuis?

Een studentenhuis is een gebouw dat specifiek werd aangepast voor het verblijf van studenten aan de hogeschool of universiteit. Het gebouw bestaat uit verschillende kamers of studio’s. Afhankelijk van de indeling is er ook een gemeenschappelijke keuken, badkamer, ontspanningsruimte…. Het aantal entiteiten is verschillend van gebouw tot gebouw. In de meeste koten zijn meubels reeds (deels) voorzien.

Het grootste verschil met andere studio’s of appartementen? Er is geen domicilie verplicht in een studentenhuis aangezien deze aangegeven staat voor studenten, niet voor bewoning.

TIP 1 : de woning dient te voldoen aan de Vlaamse Codex Wonen.

Bekijk op voorhand of de studentenwoning voldoet aan alle regels of houd rekening dat u nog aanpassingen zal moeten uitvoeren. Alle gedetailleerde richtlijnen zijn terug te vinden in de Vlaamse Codex Wonen.

Enkele voorbeelden waaraan elke entiteit dient te voldoen:

• Oppervlakte van min. 12m² (één student) of min 18 m² (twee studenten);
• Rookmelder, veilige verwarming en aanwezigheid van min. 2 stopcontacten.

Enkele voorbeelden waaraan het volledige gebouw dient te voldoen:

• Per 10 studenten min. 1 douche of bad en per 6 studenten min. 1 toilet;
• Fietsenruimte met evenveel staanplaatsen als studenten; 
• Keuken van min. 6 m² + 1.5m² bijkomend per extra student te rekenen vanaf de 5^de;
• De keuken dient te bestaan uit: spoelbak met koud & warm water, degelijke afvoer, kookplaten en koelkast.

In Gent dient ook het algemeen bouwreglement van Stad Gent en het politiereglement op kamerwoningen te worden nageleefd. De volledige wetgeving is terug te vinden via de website van stad Gent.

Bewijzen dat een studentenwoning voldoet, kan via een conformiteitsattest. Om een positief attest te verkrijgen komt de dienst Toezicht en de brandweer langs. Vraag bij de aankoop dus zeker na of dit reeds aanwezig is. Indien er geen attest is, heeft u kans dat de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard. Dit aangezien ook derden een conformiteitsattest kunnen aanvragen voor uw gebouw. Ga dit dus zeker na.

Bij panden met een woninghuurovereenkomst gelegen in Gent, is een conformiteitsattest ook verplicht onder bepaalde voorwaarden. Ontdek het conformiteitsattest bij huurpanden voor bewoning.

TIP 2 : Een woning omvormen naar studentenwoning is niet mogelijk

Het omvormen van een bestaande woning naar een kamerwoning is in Gent niet meer mogelijk.

Een verbouwing van een studentenhuis is enkel mogelijk indien deze opdeling rechtmatig tot stand is gekomen. Dit is steeds terug te vinden in de stedenbouwkundige inlichting. Vraag dit zeker na alvorens u een bod uitbrengt. 

Het oprichten van een nieuw studentenhuis kan mits aanvraag van een omgevingsvergunning.

Tip 3: hou rekening met een huurdersverloop en extra werk tijdens het academiejaar

In de volksmond zeggen ze wel eens dat een investering in vastgoed een slapende investering is. Dit is zeker niet van toepassing bij een studentenwoning. Hou rekening dat u gemiddeld met een groter huurdersverloop zit t.o.v. woningen en appartementen als hoofdverblijfplaats. Niet elke student blijft zijn volledige studie hetzelfde kot huren en niet elke student die begint aan de studie maakt deze af.

Afhankelijk van het aantal entiteiten, heb je hoogstwaarschijnlijk jaarlijks een wederverhuur. Reken dus op extra kosten bij uitbesteding of investering van uw eigen tijd.

In de praktijk zien we dat ook enkele keren tijdens het academiejaar studentenkot verhuurders dienen af te zakken naar het gebouw voor allerhande problemen. Indien er ook gemeenschappelijke delen zijn, dient u deze ook te beheren. Denk hierbij aan opvolging van poetsfirma, vuilbakken, herstellingen in gemeenschappelijke delen,…

TIP 4: bereken het rendement

Een rendement voor een studentenwoning ligt gemiddeld tussen de 4 % tot 5%, natuurlijk afhankelijk van het investeringsbedrag. Dit is een hoger percentage dan een standaard woninghuurovereenkomst daar er ook meer algemene kosten en tijdsbesteding komt bij kijken.

Een nettorendement bereken je aan de hand van volgende formule:

Aankoopkosten= Geboden prijs + extra kosten (verkooprechten, notariskosten, eventuele hypotheekkosten…) / Huurinkomen op 10 maanden tijd

Je kan ook een huurinkomen berekenen op 12 maanden maar dan spreken we over een bruto rendement. Bij een netto rendement houden we er al rekening met de kosten verbonden aan de woning zoals onroerende voorheffing en brandverzekering.

Zijn er ook extra kosten bij aankoop studentenwoning? Je moet er natuurlijk rekening mee houden dat je net zoals een andere investeringseigendom telkens een verkooprecht van 12% moet betalen. 

TIP 5: zorg dat je volledig op de hoogte bent van de studentenhuurovereenkomsten

De verhuur van studenten entiteiten valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet voor studentenhuurovereenkomsten. Via de website van Vlaanderen vind je de specifieke wetgeving.

Enkele grote verschillen met het Vlaams woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten:

• Huurlasten: moet inbegrepen zijn in de huurprijs. Enkel verbruik water, energie en telecommunicatie kan afzonderlijk.
• Huurwaarborg: max. 2 maanden huur op een geblokkeerde rekening of de rekening van de verhuurder.
• Geen automatische verlenging: ieder jaar dient een nieuwe huurovereenkomst te worden opgemaakt.
• Einde zonder opzegvergoeding: bij stopzetten studies kan de student de huurovereenkomst zonder vergoeding opzeggen, er is wel een opzeggingstermijn van 2 maanden.

De voordelen van de aankoop van een studentenwoning

De laatste decennia is de vraag naar studentenwoningen alleen maar toegenomen. Ondanks het snelle verloop, staan er gemiddeld gezien zeer weinig koten leeg. Een universiteit of hogeschool zal ook niet rap verhuizen. Dus je bent bijna zeker dat de vraag blijft.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch advies.